Dalam beberapa tahun terakhir terdapat kecenderungan ke arah pengurangan Pendekatan Biaya terhadap nilai dalam penilaian perumahan. Untuk rumah yang ditempati pemilik, satu-satunya teknik sekarang adalah Analisis Perbandingan Penjualan, yang melibatkan pemilihan dan membandingkan penjualan properti individu dengan properti subjek.
Banyak pemberi pinjaman dan lembaga pemerintah tidak lagi memerlukan teknik Pendekatan Biaya, bahkan pada konstruksi yang baru atau hampir baru, dan penilai sering kali diinstruksikan untuk menghilangkannya sama sekali, atau tidak terlalu mengandalkan hasilnya. Ketika pemberi pinjaman mengharuskan Pendekatan Biaya diselesaikan, tampaknya hal ini hanya agar jumlah asuransi pemilik rumah yang tepat dapat ditentukan. Tentu saja, hal ini sangat penting bagi pemberi pinjaman dan juga pemilik rumah, namun hal ini tidak boleh menjadi satu-satunya kriteria dalam penggunaan analisis biaya-penyusutan.
Bertahun-tahun yang lalu Pendekatan Biaya selalu diperlukan untuk laporan penilaian. Dasar dari pendekatan ini adalah Prinsip Substitusi, yang menyatakan bahwa pembeli yang bijaksana tidak akan membayar lebih untuk sebuah rumah daripada biaya untuk memperoleh rumah pengganti yang sama diinginkannya. Oleh karena itu, biaya reproduksi atau penggantian rumah baru menetapkan batas atas nilai yang mungkin, terutama untuk rumah bekas yang sudah ada. Jadi analisis ini tidak hanya berfungsi sebagai alat tambahan untuk memperkirakan nilai, namun juga sebagai petunjuk mengenai harga rumah yang tidak terkendali.
Pendekatan biaya juga mempunyai fungsi penting sebagai alat pendidikan bagi penilai. Untuk melakukan pendekatan ini, penilai harus memiliki setidaknya pengetahuan minimal tentang konstruksi perumahan dan mengamati dengan cermat kualitas dan kondisi berbagai komponen rumah. Layanan data biaya yang masih ada hingga saat ini memberikan informasi yang terus diperbarui tentang berbagai biaya konstruksi yang terlibat dalam sebuah rumah dan beberapa di antaranya cukup akurat.
Salah satu layanan menerbitkan manual yang berisi banyak data dan informasi bagus, lengkap dengan deskripsi dan foto yang mengilustrasikan perbedaan kualitas dan tampilan untuk berbagai jenis rumah, yang merupakan cara terbaik bagi penilai baru atau yang belum berpengalaman untuk membiasakan diri dengan fitur-fitur ini. Baru-baru ini saya menemukan laporan dari penilai yang relatif baru di mana pendekatan tanpa biaya dilakukan dan sangat jelas terlihat bahwa penilai hanya tahu sedikit tentang konstruksi atau bagaimana mengevaluasi perbedaan antara subjek mereka dan penjualan sebanding yang mereka gunakan dalam Perbandingan Penjualan. Analisis. Saya menduga kita memiliki generasi penilai baru di luar sana yang memiliki kekurangan ini dan itu merupakan pertanda buruk bagi masa depan. Penilai terbaik mengetahui sesuatu tentang konstruksi dan dapat segera melihat perbedaan antar rumah mengenai tingkat kualitasnya. Kemampuan ini juga penting bagi reviewer penilaian.
Pendekatan Biaya bukannya tanpa kelemahan. Kelemahan utama terletak pada estimasi penyusutan, baik yang bersifat fisik, fungsional, atau eksternal. Hal-hal ini sulit untuk diperkirakan, namun sekali lagi, penilai yang mempelajari cara melakukannya menjadi lebih berpengetahuan dan kompeten, baik dalam metode Perbandingan Biaya maupun Penjualan. Kelemahan lainnya adalah dalam memperkirakan nilai tanah. Penjualan aktual sering kali tidak tersedia sebagai alat untuk menentukan berapa yang dibayar pembeli untuk bidang tanah serupa sehingga abstraksi pasar (juga disebut ekstraksi) digunakan untuk memperkirakan rasio nilai tanah terhadap nilai tempat tinggal dari penjualan pasar rumah yang sudah dibangun. Jika dilakukan secara tidak benar, teknik ini dapat menimbulkan kesalahan serius. Aturan umum Pendekatan Biaya adalah pendekatan ini paling akurat ketika hunian belum terlalu tua dan tersedia penjualan lahan serupa di dekatnya.
Saya berpendapat bahwa sebagian besar penyitaan melibatkan rumah yang relatif baru dan di sinilah jumlah kerugian pinjaman terbesar terjadi. Setidaknya begitulah yang terjadi di pasar lokal saya yang selalu banyak konstruksi baru. Ada banyak alasan untuk penyitaan, tapi yang pasti salah satunya adalah peningkatan.
Pembangun biasanya menawarkan berbagai model rumah dengan harga “dasar” dan menawarkan peningkatan baik untuk rumah maupun lahannya. Pembeli dapat memilih dari beragam pilihan untuk mempercantik rumah dan dapat memilih kavling dengan ukuran berbeda atau yang memiliki lebih banyak pohon atau aspek lain yang diinginkan. Ini bagus untuk pembeli tetapi bisa menjadi mimpi buruk bagi pemberi pinjaman ketika penyitaan terjadi karena begitu banyak dari peningkatan bagus tersebut tidak mempertahankan nilainya dalam penjualan penyitaan berikutnya, dan sering kali tidak mempertahankan nilainya ketika pemilik rumah yang tertekan berusaha mati-matian untuk menjual. rumah untuk menghindari penyitaan.
Pemilik rumah mengetahui bahwa rumah tersebut “terbalik” artinya rumah tidak dapat dijual sebanyak jumlah hipotek, terutama ketika uang muka awal sangat rendah atau ketika biaya pembiayaan dimasukkan (dimasukkan ke dalam) hipotek, sehingga memerlukan peningkatan dalam harga jual. Masalah lainnya adalah biaya pemutakhiran yang melambung dimana beberapa pembangun menaikkan harga pemutakhiran jauh melampaui harga normal yang dibayar konsumen di toko ritel, bahkan dengan pemasangan tambahan. Hal ini mirip dengan apa yang dilakukan oleh banyak kontraktor jasa (tukang ledeng, mekanik mobil, dll.) karena mereka ingin mendapat keuntungan dari “suku cadang” dan juga tenaga kerjanya. Masalahnya muncul ketika markupnya berlebihan.
Tidak banyak yang dapat dilakukan penilai mengenai peningkatan ketika dapat ditunjukkan bahwa pembeli sering melakukan peningkatan tertentu pada pembelian rumah baru mereka. Jika tidak ada penjualan kembali atau penyitaan saat ini yang dapat dibandingkan, maka tidak mungkin memperkirakan nilai jual kembali peningkatan, dan nilai diperkirakan pada tanggal tertentu, bukan pada masa depan.
Pendekatan Biaya telah lama menjadi dasar yang masuk akal untuk melakukan penyesuaian terhadap penjualan pasar dalam Analisis Perbandingan Penjualan untuk masing-masing item. Jika sebuah rumah membutuhkan atap baru, penilai memiliki sumber yang berguna untuk menentukan biayanya. Begitu juga untuk peralatan rumah tangga, perlengkapan HVAC, garasi dan sejenisnya. Menghapus Pendekatan Biaya dan data bagus yang menyertainya memaksa terlalu banyak penilai harus menebak-nebak penyesuaian semacam ini dan hasilnya bisa sangat bervariasi dari satu penilai ke penilai lainnya.
Dahulu kala, rumah hanya dinilai dengan Pendekatan Biaya. Analisis Perbandingan Penjualan (sebelumnya dikenal sebagai Pendekatan Pasar) muncul kemudian. Saya tidak percaya bahwa ini adalah suatu kebetulan bahwa tingkat penyitaan dan kebangkrutan pribadi yang disebabkan oleh jumlah hipotek yang tidak terjangkau dan harga rumah yang tidak terkendali tampaknya telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir sementara penggunaan Pendekatan Biaya telah menurun pada saat yang sama. Saya tidak percaya bahwa penurunan penekanan pada biaya dikurangi depresiasi dimulai pada waktu yang hampir bersamaan dengan masuknya modal dalam jumlah besar ke pasar yang mendorong segala jenis skema kredit uang mudah yang memungkinkan begitu banyak orang membeli rumah yang tidak mampu mereka beli. benar-benar mampu dan hal ini telah memberikan dampak buruk tidak hanya pada perekonomian AS, namun juga seluruh dunia. Banyaknya uang untuk dipinjamkan cenderung mengesampingkan kehati-hatian.
Saya percaya bahwa Analisis Perbandingan Penjualan tentu merupakan teknik penilaian yang baik, namun kelemahannya adalah terdapat terlalu banyak cara cerdas bagi pelaku pasar untuk menyelundupkan biaya-biaya tersembunyi, ongkos-ongkos, dan bahkan penipuan ke dalam kontrak penjualan, yang secara diam-diam masuk ke dalam data pasar. jasa dan laporan penilaian. Hal yang sama juga berlaku untuk biaya yang tidak disembunyikan seperti biaya diskon pinjaman yang dibayar penjual dan uang lain yang dibayarkan untuk biaya penutupan pembeli. Minimal, Pendekatan Biaya yang akurat berfungsi sebagai pemeriksaan yang berguna terhadap hasil Analisis Perbandingan Penjualan yang paling menyeluruh dan terperinci sekalipun di mana penilai secara cermat mencari dan menganalisis hal-hal tersebut. Hal-hal yang tidak diinginkan dapat dan memang terjadi dalam real estat dan beberapa hal bahkan dapat lolos dari Analisis Perbandingan Penjualan terbaik karena hal itu terjadi secara diam-diam dan bertahap.
Contohnya adalah apa yang saya sebut pemajemukan harga biaya penutupan. Agen real estat memberikan analisis harga kepada penjual di mana agen tersebut menemukan 20 penjualan rumah serupa baru-baru ini di area tersebut dan menghitung rata-rata harga untuk sampai pada angka yang diyakininya tepat untuk rumah tersebut. Rumah tersebut kemudian dipasarkan dengan harga tersebut. Datanglah pembeli (mungkin dari pasar dengan biaya lebih tinggi) yang kekurangan uang tunai, memerlukan bantuan untuk biaya penutupannya, dan mengajukan penawaran pada atau sangat dekat dengan harga yang diminta. Penjual membalas dengan tawaran yang menambahkan jumlah bantuan yang diminta pembeli ke dalam harga.
Namun bagaimana jika bantuan seperti ini ternyata merupakan hal yang lumrah di wilayah tersebut dan sudah tercermin dalam harga jual 20 rumah yang digunakan untuk menetapkan harga yang diminta? Penjualan baru ditutup pada harga yang disesuaikan ke atas dan kemudian digunakan sebagai “kompensasi” oleh agen lain dan penilai dan proses berlanjut dengan setiap kejadian berulang dari pembeli yang membutuhkan, menyebabkan harga rumah naik, keterjangkauan menurun, menciptakan lebih banyak orang yang membutuhkan. pembeli, dan memicu efek bola salju di mana harga pada akhirnya akan naik hingga melebihi biaya baru. Hal ini tidak seperti bunga majemuk pada rekening tabungan Anda. Seiring waktu, saldo Anda naik semakin cepat. Gabungkan hal ini dengan kecenderungan pasar inflasi lainnya dan Anda akan mendapatkan gelembung buruk yang suatu hari akan membahayakan kita semua…lagi.
Tentu saja, hal ini dapat dihindari oleh agen penjualan yang kompeten yang memahami bahwa 20 penjualan tersebut sudah mencakup biaya penjual yang besar dan memberi tahu klien mereka mengenai hal ini, namun banyak yang tidak melakukan hal ini dan terdapat insentif yang dibangun untuk mendorong harga setinggi mungkin di antara orang-orang yang bekerja di bidang tersebut. Komisi. Pendekatan Biaya yang akurat akan cenderung menangkap anomali ini dengan segera atau setidaknya mengurangi dampaknya pada penjualan di masa depan karena ketika harga rumah mulai melebihi biaya untuk membangun rumah baru pengganti yang sama diinginkannya, penilai yang kompeten mengetahui bahwa ada sesuatu yang harus dilakukan. salah dan mereka perlu menggali lebih dalam data pasar.
Pendekatan Biaya juga merupakan pendeteksi kebohongan yang bagus untuk penilaian yang curang. Jika penilai menyertakan Pendekatan Biaya dan menggunakan sumber atau manual biaya yang diketahui sehingga orang lain dapat berlangganan atau melihatnya, maka perkiraan biaya yang ditampilkan dalam penilaian dapat direproduksi dari sumber yang sama dengan seseorang yang meninjau laporan tersebut. Jadi jika penilai telah melakukan kesalahan dalam hal biaya, hal itu dapat dideteksi hanya dengan memeriksa sumber biaya dan parameter yang telah dijelaskan oleh penilai. Selain itu, bahkan jika penilai menunjukkan biaya yang benar, penilaian yang digelembungkan secara curang akan menunjukkan nilai tanah yang meningkat dalam Pendekatan Biaya dengan sedikit atau tanpa dukungan mengenai dari mana estimasi nilai tanah tersebut berasal atau mengapa estimasi tersebut begitu tinggi. Dalam penilaian yang curang, Pendekatan Biaya “dipasang” dengan angka-angka yang cocok dengan Analisis Perbandingan Penjualan. Itu karena Pendekatan Biaya yang jujur akan menunjukkan nilai rumah yang jauh lebih rendah.
Ada contoh lain bagaimana Pendekatan Biaya dapat menghilangkan atau mengurangi harga rumah yang tidak terkendali, dan bahkan mendeteksi penipuan. Saya yakin merupakan kesalahan bodoh untuk menghilangkan atau mendorong tidak digunakannya jenis analisis atau alat apa pun dari penilai yang didasarkan pada data pasar. Seorang analis dalam bidang studi apa pun harus bersedia dan mampu menggunakan sebanyak mungkin cara dalam memandang suatu masalah. Berfokus hanya pada satu metode mendorong visi terowongan. Menurut saya, kembalikan Pendekatan Biaya dan biarkan penilai memutuskan seberapa berguna atau akurat pendekatan tersebut berdasarkan kasus per kasus. Ini bukanlah solusi akhir dari segalanya, namun merupakan alat yang berharga dan berguna.