Obat mujarab finansial terbaru yang menghiasi kancah Amerika adalah konsep silent title. Banyak konsumen mendapat kesan bahwa tindakan kepemilikan diam-diam akan memberi mereka rumah gratis. Tidak ada yang jauh dari kebenaran. Mengapa saya tahu? Karena saya menulis lokakarya untuk melanjutkan kredit pendidikan hukum untuk pengacara.
Lokakarya ini telah disetujui di Florida, Georgia, North Carolina, Wisconsin dan Nevada. Saya telah mengadakan lokakarya di seluruh negeri mengenai hal ini dan berkesempatan untuk berbicara dengan pemilik rumah yang menghadapi penyitaan, investor real estat, profesional hipotek, dan pengacara. Setelah memahami apa sebenarnya konsep tersebut, semua menjadi lebih paham.
Judul yang tenang dirancang untuk meminimalkan litigasi. Polos dan sederhana. Saat Anda mengajukan tindakan semacam ini, Anda mengajukan gugatan terhadap siapa pun yang tercatat memiliki kepentingan atas properti Anda. Ketika Anda membandingkan gugatan pembelaan penyitaan dengan judul yang tenang, perbedaannya adalah siang dan malam. Sistem hukum saat ini mendorong pemilik rumah untuk mencari nasihat pengacara untuk mewakili mereka dalam penyitaan. Tapi, dan ini adalah TAPI yang besar. Pengacara jika tidak berpengalaman dalam sekuritisasi, penugasan, robo-signor, penipuan notaris dan banyak aspek lain dari apa yang sebenarnya terjadi, akan hilang di pengadilan.
Oke, sekarang Anda merasa nyaman karena kakak ipar Anda menemukan Anda seorang pengacara yang baik yang bisa mendapatkannya. Berikut adalah skenario yang terjadi di seluruh negeri. Pengacara yang bermaksud baik mewakili Anda di pengadilan, tetapi apa yang sebenarnya dia lakukan? Dia mencoba untuk memperpanjang proses penyitaan. Membayar pengacara secara bulanan dan bukannya bank menciptakan sewa yang murah untuk Anda. Tapi, Anda HARUS terus membiayai upaya pengacara Anda. Di penghujung hari, ketika lampu dimatikan, pengacara mendatangi Anda dan berkata “kami menang”. Kamu memenangkan apa? Anda memenangkan pemecatan tanpa prasangka. Artinya, kuasa hukum lawan hanya berkata kepada hakim, “sampai jumpa bulan depan, karena kami akan kembali”.
Sekarang Anda mendapatkan gambarannya. Pertahanan penyitaan hanya didasarkan pada kemampuan finansial Anda untuk membayar biaya pengacara dan pengadilan.
Sekarang, mari kita lihat apa yang dimaksud dengan aksi judul yang tenang. Dalam gugatan jenis ini Anda hanya menjadi penggugat dan bukan tergugat. Ini adalah langkah besar. Dalam tindakan pembelaan penyitaan, Anda adalah tergugat. Tapi mari kita balikkan skenarionya. Mari kita letakkan sepak bola di garis dua yard lawan dan Anda akan membawanya ke zona akhir. Yang Anda butuhkan hanyalah seorang pengacara yang memahami penerapan hukum ini..
Gugatan diajukan terhadap siapa pun yang memiliki kepentingan tercatat. Bagaimana Anda mengetahui hal ini? Anda telah melakukan pencarian judul dan itu akan mengungkapkan siapa yang memiliki kepentingan atau hak gadai yang tercatat. Saya mengetahui sebuah contoh di sini di SW Florida di mana seorang pengacara dan broker real estate membayar bank sebesar $153.000 tunai untuk sebuah rumah dalam penjualan penyitaan dan bank tersebut TIDAK MEMILIKI RUMAH tersebut. Mengetahui siapa yang memiliki minat tercatat adalah tujuan sebenarnya dari aksi perebutan gelar secara diam-diam. Setelah Anda menyampaikan pemberitahuan kepada pihak-pihak yang memiliki minat yang tercatat, di sinilah es menjadi tebal.
Mereka HARUS MEMBUKTIKAN di pengadilan bahwa mereka mempunyai kepentingan terhadap properti Anda. Ini tidak ada hubungannya dengan jumlah utangnya. Tindakan kepemilikan diam-diam dilakukan berdasarkan hukum kontrak dan bukan hukum gugatan. Oleh karena itu jumlah utangnya TIDAK PERNAH diperdebatkan atau diperdebatkan. Argumennya adalah siapa yang mempunyai kepentingan yang dapat dibuktikan. JIKA Anda berkata kepada Hakim, “Yang Mulia, saya mempunyai cek resmi untuk melunasi pinjaman saya”. “Bisakah Anda memberitahu pengacara lawan untuk mengembalikan surat asli saya ketika saya melunasi hutang ini?” Hal ini tidak akan pernah terjadi karena nota tersebut digunakan sebagai mekanisme pendanaan ketika pinjaman Anda dijual di Wall St. Saya dapat terus membahas subjek ini, namun saya ingin menyentuh logika subjek ini.
Setelah gugatan diajukan, tergugat HARUS menjawab dalam dua puluh hari atau di beberapa yurisdiksi, tiga puluh hari. Ya, beberapa pemilik rumah telah memenangkan gugatan kepemilikan diam-diam dan mendapatkan properti gratis. TAPI, itu jarang terjadi. Tindakan kepemilikan yang tenang dan baik akan menyingkirkan pihak-pihak yang berkepentingan, memberi Anda kesempatan untuk duduk berseberangan dan bernegosiasi dengan pemberi pinjaman yang sebenarnya. Hal ini menghemat ribuan dolar dalam biaya litigasi ketika Anda berurusan dengan pemberi pinjaman yang berpura-pura, perusahaan jasa, dan lainnya yang tidak memiliki “skin in the game” atau sebagaimana arena hukum mengacu pada “tidak memiliki kedudukan”.
Hormat kami, Penulis/Pembicara Regis Sauger