“Halo, nama saya James… James Bond dan saya… yah… seorang Realtor”. Di wilayah Greater Vancouver terdapat banyak sekali Agen real estate terkenal pada waktu tertentu, setidaknya terkenal dengan namanya. Selain James Bond dan, tentu saja, nama belakang saya sendiri ('Frascati' adalah salah satu anggur terkenal di Italia dan juga bukit ketujuh di Roma), kami memiliki Agen sekaliber Omar Sharif, Vera Cruz, Charlie F. Brown dan Giuseppe Mussolini ( Anda dapat melihatnya di jalan karena dia selalu mengenakan kemeja hitam dan memiliki kemampuan bela diri tertentu… bagaimana saya harus mengatakannya… langkah angsa…). Belum lagi Yuri Gagarin (tidak ada hubungannya dengan astronot), Carl Marx, Richard (Dick) Nixon dan – ya – Douglas MacArthur (pria tangguh yang harus dihadapi…) dengan sahabat barunya John Yamamoto, dan masih banyak lagi. Dan, sesuai dengan tradisi oriental yang menjadi ciri khas leher hutan ini, kami telah berulang kali menampilkan Ding Dong, King Woo Kong, serta Sing T. Sing, Wu Win-chi Wu ( yang menggunakan inisial WWW ) dan dua Ho Chi Minh. Nama terpanjang yang pernah saya temui adalah Guillermo Oreporemotichovea (tapi teman-temannya memanggilnya 'Cy' … tidak heran) dan slogan paling berkesan yang pernah diadopsi, sepengetahuan saya, oleh seorang Realtor milik Agen bernama Bob Bye ( sekarang sudah tidak ada lagi, mungkin karena kelaparan… ) yang biasa memasang iklan di kertas seperti “List with Bob Bye – The Guy with the Tie”. Namun, terlepas dari beragamnya nama dan lapisan masyarakat, semua Agen – terutama di bidang real estat – harus mematuhi aksioma Hukum Keagenan dalam memenuhi mandat profesional mereka.
Agen adalah orang yang diberi wewenang untuk bertindak atas nama orang lain. Orang yang kepadanya dia bertindak disebut Kepala Sekolahnya. Karena Agen mempunyai wewenang yang diberikan oleh Prinsipal, maka ia dapat menciptakan hubungan hukum antara Prinsipal dengan pihak ketiga. Misalnya, agen pembelian dapat memesan barang dari pihak ketiga atas nama prinsipalnya, sepanjang pembelian tersebut dilakukan dalam lingkup kewenangan agen tersebut. Dalam hal ini, prinsipal harus membayar barang tersebut karena ia terikat secara efektif oleh agen dalam kontrak dengan pihak ketiga. Sebaliknya, agen bukanlah pihak dalam kontrak.
Hubungan antara agen dan prinsipalnya tercipta berdasarkan kontrak. Berdasarkan Kontrak Keagenan, agen diberi wewenang untuk melakukan hal-hal tertentu menggantikan prinsipalnya. Sebagai imbalan atas layanan yang diberikan oleh agen untuk bertindak atas nama prinsipalnya, prinsipal membayar biaya atau komisi kepada agen. Agen bukanlah karyawan. Perbedaan antara agen dan karyawan terletak pada tingkat kendali dan metode remunerasi. Prinsipal memberi tahu agen apa yang dia inginkan dan menyerahkan kepada agen bagaimana mencapai hasilnya. Sebaliknya, pemberi kerja memberi tahu karyawannya apa yang harus dilakukan dan bagaimana melakukannya. Selain itu, agen biasanya dibayar dengan komisi yang hanya dibayarkan ketika dia membawa hasilnya. Sebaliknya, seorang karyawan mengharapkan imbalan berdasarkan jumlah jam kerjanya, terlepas dari tercapai atau tidaknya hasil yang dicapai. Agen Real Estat adalah jenis agen tertentu. Agen real estat bertindak atas nama prinsipalnya, hampir selalu Penjual, namun juga dapat bertindak atas nama Pembeli dan, pada kenyataannya, bertindak atas nama Penjual dan Pembeli pada saat yang sama dengan tunduk pada batasan-batasan tertentu. Kontrak yang menguraikan syarat dan ketentuan wewenang yang diberikan oleh Penjual kepada agen real estat disebut Perjanjian Pencatatan. Dengan Pembeli, namanya berubah menjadi Perjanjian Keagenan Pembeli.
Berdasarkan kata-kata dalam perjanjian kontrak antara prinsipal dan agen, wewenang untuk bertindak yang diberikan kepada agen termasuk dalam satu atau lebih dari satu kategori berikut. Kewenangan agen untuk bertindak bisa saja cepat, tersirat, dengan ratifikasi, biasaDan tampak.
Otoritas Ekspres
Wewenang tersurat adalah wewenang yang diberikan kepada agen berdasarkan kontrak. Kontrak dapat dibuat secara tertulis atau lisan. Agen real estat biasanya diberikan kewenangan yang jelas berdasarkan Perjanjian Pencatatan dan di sini, di British Columbia, semua perjanjian pencatatan yang melibatkan tanah atau kepentingan atas tanah (seperti sewa) harus dibuat secara tertulis agar dapat dilaksanakan, sesuai dengan Undang-Undang Layanan Real Estat . Harus dipahami bahwa perjanjian pencatatan bukanlah suatu kontrak untuk menjual atau dengan cara lain mengalihkan kepemilikan atas tanah, melainkan suatu perjanjian yang dilakukan oleh dan melalui mana salah satu pihak (Agen) setuju untuk memasarkan kepemilikan atas tanah dan pihak lainnya (agen). Prinsipal ) setuju untuk membayar komisi setelah penyelesaian.
Otoritas Tersirat
Bahkan ketika kata-kata yang tepat digunakan dalam otoritas ekspres, seorang agen mungkin mendapati dirinya berada dalam situasi di mana tindakan yang ingin dia lakukan tidak tercakup dalam kata-kata tersebut. Kadang-kadang mungkin untuk menyiratkan otoritas dari kata-kata yang tepat. Lebih khusus lagi, seorang agen akan menyiratkan wewenang untuk melakukan suatu tindakan jika agen tidak mempunyai pilihan selain melakukannya untuk memenuhi wewenangnya yang tersurat. Misalnya, kewenangan seorang agen real estate mungkin hanya menjual sebidang tanah atau rumah tertentu untuk prinsipalnya. Agen mungkin ingin menunjukkan properti tersebut kepada calon pembeli selama pemiliknya tidak ada. Jika agen tidak mempunyai kewenangan untuk melakukan hal tersebut, baik dia maupun calon pembeli akan menjadi pelanggar dan, oleh karena itu, bertanggung jawab kepada pemilik atas kerugian. Karena menunjukkan suatu properti diperlukan dan bersifat insidental untuk melakukan penjualan, agen dapat menyiratkan wewenang secara langsung dari wewenang tersuratnya, asalkan tidak ada dalam kontrak yang menyatakan sebaliknya.
Kewenangan melalui Ratifikasi
Terkadang suatu otoritas dapat dibentuk secara surut. Misalnya, jika seorang agen mengadakan kontrak atas nama prinsipalnya tetapi kontrak tersebut berada di luar wewenang yang dinyatakan oleh agen, maka ia dapat diberikan wewenang di masa lalu. Hal ini dilakukan melalui ratifikasi. Jika prinsipal menyetujui setelah kejadian untuk terikat pada tindakan tidak sah dari agennya, maka dia telah meratifikasi kontrak. Oleh karena itu, hasil akhirnya adalah bahwa prinsipal terikat oleh kontrak seolah-olah agen telah diberi wewenang untuk itu sejak awal.
Otoritas Biasa
Kewenangan biasa muncul ketika agen ditugaskan oleh prinsipal untuk bertindak dalam suatu transaksi tertentu dan transaksi tersebut diatur oleh 'kebiasaan perdagangan'. Dalam hal ini prinsipal dianggap menyetujui agen untuk bertindak sesuai dengan kebiasaan tersebut, sepanjang tindakan tersebut sah dan masuk akal dan prinsipal tidak menyatakan sebaliknya.
Otoritas yang Jelas
Lebih jauh lagi, dalam keadaan tertentu seorang agen dapat mengikatkan prinsipalnya kepada pihak ketiga meskipun agen tersebut tidak berwenang untuk itu. Hal ini timbul ketika prinsipal telah bertindak sedemikian rupa sehingga dia membuat pihak ketiga percaya bahwa agennya mempunyai wewenang untuk melakukan tindakan tertentu atas namanya. Jika pihak ketiga berurusan dengan agen dengan keyakinan yang bonafid bahwa agen mempunyai wewenang yang diwakili, hal itu disebut otoritas semu.
Secara umum, siapa pun yang berakal sehat dapat bertindak sebagai agen, karena agen tidak perlu mempunyai kapasitas untuk mengontrak seperti yang harus dimiliki oleh prinsipal (lihat artikel saya yang berjudul 'Dasar-Dasar Hukum Kontrak' untuk informasi lebih lanjut). Akibatnya, agen bayi (yaitu agen di bawah usia dewasa) dapat menegosiasikan kontrak yang mengikat antara prinsipal dan pihak ketiga. Akan tetapi, agen bayi merupakan salah satu pihak dalam kontrak keagenan dan oleh karena itu dapat menggunakan ketidakmampuannya untuk melakukan kontrak untuk menolak kontrak keagenan dengan prinsipalnya sendiri.
Luigi Frascati